Je hoort het vaker. Zolang je op de markt bent, kan je sparen om groter te gaan wonen. Dus ga nu de markt op. Is om die reden de markt op te gaan, logisch?
Je woning wordt meer waard, dat is de laatste jaren wel duidelijk geworden. Iedereen met een woning schreeuwt van alle daken dat hij “zoveel overwaarde” heeft. Maar, heb je er dan ook echt wat aan?
Laten we eerst eens kijken naar de stijging van de woningwaarde, zoals je kan vinden overal. Zo ook bij de hypotheker:
Dat is een mooie toename, ongeveer 0,5 % per maand per type woning. Grofweg dus 6 % per jaar (we ronden af). Dat is een mooie toename. Die 6 % per jaar gemiddeld, daar gaan wij mee verder.
Dus stel:
- 6 % per jaar toename woningwaarde
- Woning van 4 ton gekocht
Je hebt een woning van 4 ton gevonden. Dan zal je jaarlijkse woningswaarde er als volgt uitzien:
Dat ziet er goed uit, je bent over zo’n 15 jaar een miljonair! Prachtig!
Nu het tweede deel
Dus stel, je hebt deze woning van 4 ton gekocht, omdat je de mooie woning van 6 ton niet kon betalen. Je gaat nu de markt op zodat je die van 6 ton later kan kopen. Immers, beide stijgen in waarde. Hier komt het vervelende feit om de hoek dat ze misschien wel beide evenveel percentage stijgen, maar absoluut stijgt die van 6 ton meer. Maar, dat verschil sparen we eruit toch?
En dan stellen we ook nog:
Je spaart iedere maand 1000 euro; Ook krijg je 3 % loonsverhoging ieder jaar en heb je geen last van inflatie op jouw spaargeldbedrag (lees, je kan ieder jaar 3 % meer sparen).
- Je spaart iedere maand 1000 euro, ieder jaar 3 % meer per maand.
Dan spaar je het volgende:
Dat ziet er wederom prachtig uit. Na 15 jaar zit je ongeveer op 225.000,- euro. Dus kan je, als je hypotheek en aflossing vergeet, na 15 jaar die woning die toen 6 ton kostte kopen toch? We hebben immers 1.000.000,- + 225.000,- dus 1,25 miljoen euro op onze naam. Meer dan genoeg zou je zeggen. Wat heeft die woning gedaan?
Die woning die je al 15 jaar op het oog heeft, kost nu 1,48 miljoen. Wacht even, hoe kan dit nou? We zitten er zo’n 2 ton onder, precies zoals we begonnen. Dus de conclusie is, nee, we kunnen die woning niet kopen, ook al ben je ondertussen miljonair geworden .
Het is erger
Wat dit nog schrijnender maakt, is dat de K.K. nog niet eens is meegerekend, dat is ongeveer 8 %. Dan zit je er 3,5 ton naast. Oei! Het huis is verder weg dan het ooit was. Laten we eens kijken naar het gehele plaatje:
In dit plaatje zijn de volgende lijnen:
- Huiswaarde
Jouw woning waarde - Huis dat je wilt kopen
Die mooie woning waarvoor je voor een mindere woning de markt op ging - Spaargeld
Je opgebouwde spaargeld - K.K.
De kosten koper, welke op 8 % is gezet voor dit voorbeeld - Verschil
Dit is het bedrag wat je teveel or tekort hebt. Opgebouwd door Huiswaarde + Spaargeld – Huis dat je wilt kopen – K.K.
Hierin wordt duidelijk dat je nooit naar die mooie woning kan verhuizen. Je grootste hoop op die woning is een mooie erfenis van een oom die je niet kent uit Transsylvanië.
conclusie
Dus terugkomend op de grote vraag:”Heeft het nut de markt op te gaan om die andere mooie woning te kunnen kopen?”
Het antwoord is een keiharde NEE.
Discussie
Wat hier misschien helemaal genegeerd is, is dat je na 15 jaar ook flink wat hebt afgelost en waarschijnlijk meer verdiend. Dan zou je meer kunnen lenen. De vraag is echter of je dat verschil ook echt kan lenen, want de berekening ging er altijd vanuit dat je op ieder punt eigenlijk je volledige woningwaarde aan winst hebt.
Wat betekend dit voor doorstromers? Die moeten naar goedkopere provincies of een partner aantrekken die ook al een woning heeft. Is huren dan beter? Ook daar kan je iets overlezen, want ook daar heb ik gekeken wat de getalletjes deden. Lees Huis kopen vs huur – Wat is goedkoper op de langere termijn?
Bronnen
[1] : https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-nederland/
Geef een reactie